Ratgeber
Makler beauftragen oder privat verkaufen?
Ein ehrlicher Vergleich
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht früh vor einer grundsätzlichen Frage: Lohnt sich ein Makler, oder kann ich das selbst? Die Antwort ist nicht pauschal — sie hängt von Ihrer Situation, Ihrem Objekt und Ihrer Bereitschaft ab, sich intensiv mit dem Verkaufsprozess zu beschäftigen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen ehrlich, was beide Wege bedeuten.
Was ein Makler konkret leistet
Ein guter Makler ist mehr als jemand, der eine Anzeige schaltet. Seine Arbeit beginnt lange vor dem ersten Inserat und endet erst beim Notar — manchmal sogar danach.
Marktgerechte Bewertung: Am Anfang steht die Frage, was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist. Ein erfahrener Makler kennt die Vergleichsobjekte in der Region, wertet Bodenrichtwerte aus und berücksichtigt Faktoren, die Laien oft übersehen: Wie wirkt sich die Nähe zur S-Bahn in Bernau auf den Preis aus? Was bedeutet ein Waldgrundstück in Wandlitz im Vergleich zu einer Doppelhaushälfte in Panketal? Diese Einschätzung entscheidet maßgeblich über den Verkaufserfolg.
Professionelle Vermarktung: Ein Makler erstellt ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos, aussagekräftigen Grundrissen und Texten, die die Stärken Ihrer Immobilie herausarbeiten. Er bespielt die relevanten Immobilienportale, nutzt aber auch sein eigenes Netzwerk — etwa ein internationales Käufernetzwerk mit vorgemerkten Suchkunden. Gerade in gefragten Lagen rund um Oranienburg oder Mahlsdorf gibt es oft bereits passende Interessenten in der Kartei, bevor das Objekt öffentlich inseriert wird.
Besichtigungen und Vorqualifizierung: Der Makler übernimmt die gesamte Kommunikation mit Interessenten, filtert unqualifizierte Anfragen heraus und führt Besichtigungen durch — professionell, terminiert und ohne dass Sie Ihr Wochenende opfern müssen.
Verhandlung und Abwicklung: Von der Preisverhandlung über die Bonitätsprüfung der Käufer bis zur Koordination mit Notar und Finanzierungsbank — der Makler steuert den gesamten Prozess. Er sorgt dafür, dass alle Unterlagen vorliegen, Fristen eingehalten werden und keine bösen Überraschungen auftreten.
Der Zeitaufwand beim Privatverkauf
Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand eines Privatverkaufs erheblich. Was nach „Anzeige schalten und warten" klingt, wird schnell zum Nebenjob.
Anfragen filtern: Auf ein gut platziertes Inserat kommen leicht dreißig, fünfzig oder mehr Anfragen. Ein erheblicher Teil davon ist unqualifiziert — Interessenten ohne Finanzierung, Schnäppchenjäger, die weit unter Wert bieten, oder Menschen, die sich schlicht die falsche Anzeige angeschaut haben. Jede dieser Anfragen will beantwortet werden, sonst entgeht Ihnen möglicherweise der richtige Käufer.
Besichtigungen organisieren: Jede Besichtigung bedeutet Vorbereitung, Anwesenheit und Nachbereitung. Viele Interessenten können nur abends oder am Wochenende. Rechnen Sie mit mindestens zehn bis fünfzehn Einzelbesichtigungen, bevor ein ernsthafter Käufer dabei ist — manchmal deutlich mehr.
Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Baulastenverzeichnis, Wohnflächenberechnung, eventuell Altlastenauskunft — die Liste ist lang. Manches bekommen Sie beim Grundbuchamt in wenigen Tagen, anderes dauert Wochen. Ohne vollständige Unterlagen verzögert sich der Notartermin oder platzt im schlimmsten Fall.
Rechtliche Fallstricke: Als privater Verkäufer haften Sie für Ihre Angaben. Verschwiegene Mängel, fehlerhafte Wohnflächenangaben oder unklare Grundbucheinträge können noch Jahre nach dem Verkauf zum Problem werden. Ein Makler kennt diese Risiken und weiß, wie man sie vermeidet.
Seien wir ehrlich: Wenn Sie bereits einen Käufer kennen — etwa einen Nachbarn, der seit Jahren Interesse an Ihrem Grundstück in Strausberg zeigt — und es sich um ein unkompliziertes Objekt handelt, kann ein Privatverkauf durchaus funktionieren. Auch bei sehr einfachen Konstellationen, etwa einer kleinen Eigentumswohnung mit klarer Teilungserklärung und einem Käufer mit gesicherter Finanzierung, ist der Weg ohne Makler gangbar. In allen anderen Fällen sollten Sie den Aufwand realistisch einschätzen.
Häufige Fehler beim Privatverkauf
Aus unserer Erfahrung in der Region Oberhavel, Barnim und Märkisch-Oderland sehen wir immer wieder dieselben Fehler bei Privatverkäufen.
Der Preis ist zu hoch angesetzt. Der häufigste und teuerste Fehler. Eigentümer orientieren sich an Wunschpreisen, an dem, was der Nachbar angeblich bekommen hat, oder an Angebotspreisen auf Immobilienportalen — die aber keine Verkaufspreise sind. Ein zu hoher Preis führt dazu, dass Ihr Objekt wochenlang online steht, keine Anfragen generiert und in den Portalen nach unten rutscht. Irgendwann „verbrennt" die Immobilie am Markt: Käufer fragen sich, warum niemand zugreift, und vermuten versteckte Probleme. Selbst eine spätere Preissenkung hilft dann oft nicht mehr.
Der Preis ist zu niedrig. Das Gegenteil ist genauso problematisch. Wer zu günstig anbietet, verschenkt Geld — manchmal fünfstellige Beträge. Ohne fundierte Marktkenntnis und Vergleichsdaten ist die richtige Preisfindung kaum möglich.
Fehlende Unterlagen verzögern alles. Der Käufer ist gefunden, die Bank gibt grünes Licht — aber der Energieausweis fehlt, die Teilungserklärung ist veraltet oder die Baulastenauskunft noch nicht da. Wochen vergehen, die Finanzierungszusage droht auszulaufen, der Käufer wird nervös. Im schlimmsten Fall springt er ab.
Emotionale Verhandlungen. Für viele Eigentümer ist die Immobilie nicht nur ein Wirtschaftsgut, sondern ein Stück Lebensgeschichte. Das macht Preisverhandlungen schwierig: Angebote unterhalb der eigenen Vorstellung fühlen sich persönlich an. Ein Makler verhandelt sachlich und auf Augenhöhe — ohne emotionale Vorbelastung.
Maklerprovision — wer zahlt was?
Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz die Provisionsteilung bei Wohnimmobilien klar: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. In der Praxis bedeutet das eine hälftige Teilung.
In Brandenburg ist die marktübliche Gesamtprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Verkäufer und Käufer tragen jeweils 3,57 Prozent. Diese Regelung schafft Transparenz und hat die frühere Praxis abgelöst, bei der in einigen Regionen der Käufer die volle Provision allein tragen musste.
Wichtig zu verstehen: Die Provision ist kein verlorenes Geld, wenn der Makler durch seine Arbeit einen höheren Verkaufspreis erzielt. Liegt der erzielte Preis durch professionelle Vermarktung und geschickte Verhandlung auch nur fünf bis zehn Prozent über dem, was ein Privatverkauf gebracht hätte, hat sich die Provision bereits mehr als amortisiert. Umgekehrt gilt natürlich: Ein Makler, der keinen Mehrwert liefert, verdient seine Provision nicht. Achten Sie bei der Wahl Ihres Maklers auf nachweisbare Marktkenntnis, eine klare Vermarktungsstrategie und Referenzen in Ihrer Region.
Regionale Marktkenntnis macht den Unterschied
Der Immobilienmarkt in Brandenburg ist alles andere als homogen. Was in Bernau mit seiner schnellen S-Bahn-Anbindung nach Berlin funktioniert, gilt nicht automatisch für ländliche Lagen in der Uckermark. Die Käuferprofile unterscheiden sich fundamental: In Bernau, Panketal oder Wandlitz suchen Berliner Familien ein Eigenheim im Grünen mit Pendler-Anbindung. In Strausberg oder Märkisch-Oderland spielt die Nähe zu regionalen Arbeitgebern eine größere Rolle. In Oranienburg wiederum profitiert der Markt von der Lage zwischen Berlin und der Seenlandschaft Oberhavels.
Vergleichsobjekte sind entscheidend. Eine marktgerechte Bewertung steht und fällt mit belastbaren Vergleichsdaten. Was wurde in Ihrer Straße, Ihrer Siedlung, Ihrem Ortsteil tatsächlich verkauft — nicht angeboten, sondern verkauft? Diese Daten sind nicht öffentlich zugänglich. Ein regional tätiger Makler kennt sie aus seiner eigenen Transaktionshistorie und aus dem Austausch mit Gutachterausschüssen.
Bodenrichtwerte richtig einordnen. Bodenrichtwerte sind ein Orientierungspunkt, aber kein Preisschild. Sie bilden Durchschnittswerte ab und berücksichtigen weder die konkrete Lage innerhalb eines Gebiets noch den Zustand der Bebauung. Ein Grundstück direkt am See in Wandlitz hat einen anderen Marktwert als eines an der Durchgangsstraße — auch wenn beide im selben Bodenrichtwertgebiet liegen. Diese Feinheiten zu kennen und richtig einzupreisen, ist eine Kernkompetenz regionaler Makler.
Lokales Käufernetzwerk. Nicht jeder Käufer sucht aktiv auf Portalen. Viele haben sich bei einem Makler ihres Vertrauens als Suchkunde registriert und warten auf passende Angebote. Dieses Netzwerk erschließt eine Käuferschicht, die Sie als Privatverkäufer schlicht nicht erreichen.
Noch unsicher?
Die Entscheidung zwischen Makler und Privatverkauf ist keine Glaubensfrage — sie hängt von Ihrer konkreten Situation ab. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Oranienburg, Bernau, Wandlitz oder anderswo in unserer Region wert ist und welcher Verkaufsweg für Sie sinnvoll wäre, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich — und sie verpflichtet Sie zu nichts.