Ratgeber

Immobilie im Alter

Verkaufen, Verrenten oder Umziehen?

Das zu große Haus — wenn die Räume leerer werden

Die Kinder sind ausgezogen, die Kinderzimmer dienen als Abstellraum, der Garten wird zur Last. Nur 2 von 5 Zimmern werden noch wirklich genutzt, aber geheizt werden müssen alle. Die Kosten laufen weiter: Heizung, Versicherung, Instandhaltung — und der Aufwand für Pflege und Reparaturen wächst mit den Jahren.

Die emotionale Bindung an das eigene Haus ist verständlich und legitim. Trotzdem lohnt es sich, die verschiedenen Möglichkeiten in Ruhe zu prüfen — bevor eine Krankheit oder ein Pflegefall die Entscheidung unter Zeitdruck erzwingt.

Wohnrecht und Nießbrauch — im eigenen Haus bleiben nach dem Verkauf

Sie verkaufen Ihre Immobilie zu einem reduzierten Preis und behalten ein grundbuchlich gesichertes Recht, weiter darin zu wohnen. Eingetragen wird es in Abteilung II des Grundbuchs, idealerweise erstrangig.

Es gibt drei gängige Modelle:

• Klassisches Wohnrecht: Sie wohnen weiter, dürfen die Immobilie aber nicht vermieten. Erlischt mit dem Tod oder Auszug.
• Wohnrecht mit Nutzungsentgelt: Sie zahlen dem Käufer eine monatliche Nutzungsgebühr. Das erhöht den Verkaufspreis.
• Nießbrauchrecht: Das umfassendste Modell — Sie dürfen die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Der Käuferkreis ist in allen Fällen eingeschränkt: Nur Kapitalanleger kommen in Frage, was sich auf den erzielbaren Preis auswirkt.

Wie wird der Preis berechnet?

Ausgangspunkt ist der Marktwert der Immobilie, ermittelt im Sachwertverfahren. Davon wird der Kapitalwert des Wohnrechts abgezogen.

Kapitalwert = ortsübliche Nettokaltmiete x statistische Restlaufzeit (nach Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes).

Beispiel: Marktwert 400.000 Euro, ortsübliche Nettokaltmiete 1.200 Euro pro Monat, statistische Restlaufzeit 15 Jahre. Der Kapitalwert des Wohnrechts beträgt dann rund 216.000 Euro. Der Verkaufspreis liegt bei etwa 184.000 Euro.

Typische Renditen für Käufer: rund 4 Prozent bei Wohnrecht mit Nutzungsentgelt, rund 1,5 Prozent bei reinem Wohnrecht ohne Zahlung.

Schenkung zu Lebzeiten oder Verkauf

Schenkung an die Kinder: Steuerliche Freibeträge (400.000 Euro pro Kind, alle 10 Jahre) können genutzt werden. Das Wohnrecht lässt sich behalten. Aber Vorsicht: Bei Pflegebedürftigkeit kann der Sozialhilfeträger unter bestimmten Umständen die Schenkung innerhalb von 10 Jahren zurückfordern. Weitere Risiken: Gläubiger der Kinder, Familienkonflikte.

Verkauf an die Kinder: Belastet die Kinder finanziell, schafft aber klare Verhältnisse. Liegt der Kaufpreis unter dem Marktwert, kann der Unterschied steuerlich als teilweise Schenkung gewertet werden.

Verkauf an Dritte: Kapital wird frei, klare Verhältnisse für alle Beteiligten. Keine familiären Abhängigkeiten, keine Rückforderungsrisiken.

Barrierefreies Wohnen — der Umzug als echte Alternative

Ein Einfamilienhaus ist selten altersgerecht: Treppen, hohe Badewannen, schmale Türen. Die Kosten für einen barrierefreien Umbau sind häufig hoch und stehen in keinem Verhältnis zum Ergebnis.

Die Alternative: Verkauf des Hauses und Umzug in eine barrierefreie Eigentumswohnung. Neubauprojekte in Oranienburg, Bernau oder Strausberg bieten moderne, altersgerechte Wohnungen mit Aufzug, ebenerdiger Dusche und breiten Türen. Die laufenden Kosten sinken in der Regel deutlich. Auch betreutes Wohnen kann eine sinnvolle Option sein.

Wie möchten Sie weitermachen?

Ob Wohnrecht, Nießbrauch, Schenkung oder Verkauf — jede Situation ist anders. Wir helfen Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen. Vertraulich, ehrlich und ohne Druck.