Ratgeber

Wohnung verkaufen

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument jeder Eigentumswohnung. Sie definiert, was Sondereigentum ist — also Ihnen allein gehört — und was Gemeinschaftseigentum ist, das allen Eigentümern gemeinsam gehört: Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, tragende Wände.

Besorgen Sie die aktuelle Teilungserklärung inklusive aller Nachträge bei Ihrer Hausverwaltung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der Anlage — von Tierhaltung über Nutzungsänderungen bis hin zu baulichen Veränderungen. Käufer wollen wissen, worauf sie sich einlassen.

Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Protokolle

Das monatliche Hausgeld umfasst laufende Kosten der Gemeinschaft — Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung — plus Ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Käufer achten genau auf die Höhe des Hausgelds und den Stand der Rücklage.

Halten Sie folgende Unterlagen bereit:

• Aktueller Wirtschaftsplan
• Letzte Hausgeldabrechnung
• Aktueller Rücklagenstand
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen — sie verraten, welche Sanierungen beschlossen wurden oder anstehen

Sondernutzungsrechte — Stellplatz, Garten, Keller

Ein Sondernutzungsrecht gewährt einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums — etwa einem Gartenanteil, einem bestimmten Kellerraum oder einem Stellplatz. Dieses Recht muss in der Teilungserklärung festgeschrieben sein. Bloße Gewohnheitsrechte ("Den Garten haben wir schon immer genutzt") sind rechtlich problematisch und schwer verkäuflich.

Bei Stellplätzen ist die Unterscheidung wichtig: Sondereigentum an einem Stellplatz bedeutet, dass er Ihnen gehört und separat verkauft werden kann. Sondernutzungsrecht bedeutet nur exklusive Nutzung, aber kein separates Eigentum.

Vermietete Wohnung verkaufen

Kauf bricht nicht Miete. Der bestehende Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Das schränkt den Käuferkreis ein: Selbstnutzer sind in der Regel nicht interessiert, der Markt richtet sich an Kapitalanleger.

Besichtigungen müssen mit dem Mieter koordiniert werden — der Mieter muss sie dulden, hat aber Anspruch auf angemessene Vorankündigung und zumutbare Termine. Stellen Sie den vollständigen Mietvertrag inklusive aller Nachträge, Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsschreiben bereit.

Vorkaufsrecht des Mieters

Nach § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. War die Wohnung bereits bei Mietbeginn eine Eigentumswohnung, besteht kein Vorkaufsrecht.

Prüfen Sie daher den Teilungszeitpunkt und den Beginn des Mietverhältnisses sorgfältig. Bei Bestehen des Vorkaufsrechts muss der Mieter über den Kaufvertrag informiert werden und kann zu denselben Konditionen eintreten.

Eigentumswohnung verkaufen — gut vorbereitet

Ob Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung oder Mietrecht — wir kennen die Besonderheiten beim Wohnungsverkauf und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.